Opadatkowanie sprzedaży nieruchomości

Podatek dochodowy przy zbyciu nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku

 

Sprzedając nieruchomość nabytą pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku należy liczyć się koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na obowiązujacych dla tych nieruchomości zasadach.

1. Co podlega podatkowi?

Podatkowi dochodowemu podlega odpłatne zbycie: • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; • prawa wieczystego użytkowania gruntów;

jeżeli zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

2. Jaki jest wymiar podatku?

Podatek dochodowy wynosi 19 % od różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (czyli ceną sprzedaży), a udokumentowanymi kosztami i odpisami amortyzacyjnymi dokonywanymi od zbywanych nieruchomości lub praw.

Pamiętaj, że jeżeli cena sprzedaży bez uzasadnionej przyczyny znacznie obiega od wartości rynkowej urząd skarbowy lub urząd kontroli skarbowej może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej.

3. Co możemy zaliczyć do kosztów?

Do kosztów, które pomniejszają przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości zalicza się: • koszty zbycia; • koszty nabycia lub koszty wybudowania; • nakłady, które powiększyły wartość nieruchomości (lub prawa) w czasie jej posiadania; • kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w części dotyczącej przedmiotu). Wysokość kosztów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Do kosztów tych można więc zaliczyć między innymi: cenę zakupu (lub koszt wybudowania), prowizję pośrednika, koszty poczynionych remontów i modernizacji, które zwiększyły wartość nieruchomości, opłatę skarbową, opłaty sądowe, koszty taksy notarialnej.

4. Kiedy nie płaci się podatku?

Podatku dochodowego nie płaci się, jeżeli: • sprzedaż nieruchomości dokonała się po pięciu latach od końca roku podatkowego, w którym została nabyta; • było się zameldowanym w lokalu na pobyt stały, przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Należy pamiętać o tym, że obowiązek zameldowania dotyczy również małżonka. Warunkiem koniecznym do uzyskania zwolnienia jest też złożenie w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości, w urzędzie skarbowym właściwym miejscu zamieszkania podatnika, oświadczenia, że spełnia się warunki do zwolnienia. Minister Finansów rozporządzeniem z dnia 2 kwietnia 2008 roku (Dziennik Ustaw nr 59, poz.361 z dnia 9 kwietnia 2008 roku) przedłużył termin składania oświadczenia o zameldowaniu odpowiednio: • do dnia 30 kwietnia 2008 roku, jeżeli przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości osiągnięte zostały w 2007 roku;

• do dnia 30 kwietnia 2009 roku, jeżeli przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości osiągnięte zostały w 2008 roku.

5. Kiedy rozliczyć i zapłacić należny podatek?

Podatnicy zobowiązani są rozliczyć należny podatek w terminie corocznego rozliczenia podatkowego, czyli do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Dochodów tych nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

6. Uwagi

Powyższe zasady opodatkowania stosuje się również przy sprzedaży nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku w drodze darowizny lub spadku. W sprawach niejasnych zawsze można zwrócić się do urzędu skarbowego z prośbą o pisemną interpretację własnego przypadku. Od momentu złożenia podania urząd ma trzy miesiące na udzielenie odpowiedzi.

PODATKI PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Od dnia 1 stycznia 2009 r. obowiązują w Polsce trzy reżimy prawne dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości. To, który reżim prawny będzie obowiązywał podatnika zależy od daty zakupu nieruchomości. Inne zasady będą bowiem obowiązywać podatnika, który nabył nieruchomość do dnia 31 grudnia 2006 r., inne nieruchomości zakupionych w okresie czasu od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., a jeszcze inne w przypadku nabycia nieruchomości po dniu 1 stycznia 2009 r.

Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości zakupionych do dnia 31 grudnia 2006 r. ?

Podatnik, który zakupił nieruchomość np. w 2004 r. i planuje sprzedać ją w 2009 r., rozliczając się z urzędem skarbowym musi zrobić to zgodnie z brzmieniem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która obowiązywała do dnia 31 grudnia 2006 r. Najkrócej rzecz mówiąc, podatnik powinien zapłacić 10 proc. podatku od przychodu. Jeżeli więc podatnik zakupił mieszkanie za 200.000 zł, a sprzeda za 500.000 zł, to zapłaci 10 procentowy podatek od przychodu, tj. od kwoty 500.000 zł. Podatek będzie więc wynosić 50.000 zł. Niestety, zgodnie z przepisami, które obowiązywały do końca 2006 r. podatnik nie ma prawa odliczyć kosztów nabycia nieruchomości, tj. ceny zakupu nieruchomości.

Nadto, należy pamiętać, że podatnik ma tylko 14 dni od dnia sprzedaży na złożenie zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym i wpłacenie podatku na konto urzędu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu, w którym obowiązywała do końca 2006 r. przewidywała możliwość skorzystania przez podatnika ze zwolnienia od zapłaty podatku.

Po pierwsze, dotyczy to sytuacji, gdy podatnik planuje przeznaczyć przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na zakup np. nowego mieszkania. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie przez podatnika odpowiedniego zeznania podatkowego oraz oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2004 r. podatnik przeznaczy w ciągu dwóch lat na zakup mieszkania.

Po drugie, można sprzedać bez podatku nieruchomość po upływie 5 lat od dnia jej nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpił zakup. Mieszkanie nabyte w 2004 r. podatnik będzie mógł więc sprzedać bez żadnego podatku i bez konieczności spełnienia dodatkowych warunków, po dniu 1 stycznia 2010 r.

A co z nieruchomościami, które zostały zakupione w latach 2007-2008 ?

Osoby, które zakupiły nieruchomość w okresie czasu od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. muszą przy jej późniejszej sprzedaży zastosować nieco inne zasady. Osoby takie muszą bowiem przy sprzedaży nieruchomości zapłacić, co do zasady 19 proc. podatek od dochodu, a nie przychodu. Jest to o tyle korzystniejsza sytuacja, że podatnik może wówczas odliczyć koszty uzyskania przychodu, a więc cenę zakupu nieruchomości. Przykładowo więc, jeżeli podatnik zakupił mieszkanie w 2007 r. za kwotę 200.000 zł, a chce je sprzedaż w 2009 r. za kwotę 500.000 zł, to dochodem będzie kwota 300.000 zł. Od tej więc kwoty należy obliczyć podatek, który wyniesie 57.000 zł. Podatek uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r. wykazuje się w zeznaniu podatkowym składanym do dnia 30 kwietnia następnego roku po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Jeżeli więc podatnik rzeczywiście sprzeda nieruchomość w 2009 r., to zeznanie podatkowe musi złożyć do dnia 30 kwietnia 2010 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje dla podatników, którzy nabyli nieruchomość w latach 2007-2008 również możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku. Po pierwsze, podatnik może skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Jeżeli podatnik będzie zameldowany w sprzedawanej nieruchomości na pobyt stały, co najmniej przez 12 miesięcy i złoży w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie, to nie zapłaci w ogóle podatku przy sprzedaży nieruchomości. Bardzo istotne z punktu widzenia praktycznego jest to, że przepisy nie regulują w jakim dokładnie okresie czasu należy być zameldowanym. Wystarczy więc, że podatnik był kiedykolwiek zameldowany na 12 miesięczny pobyt stały w sprzedawanej nieruchomości, także w poprzednich latach. Po drugie, nadal obowiązuje zasada, iż można sprzedać nieruchomość bez podatku po 5 latach od jej nabycia.

Nowe, a jednak stare zasady opodatkowania nieruchomości nabytych po dniu 1 stycznia 2009 r. ?

Podatnik, który kupił nieruchomość po dniu 1 stycznia 2009 r. rozliczy dochód ze sprzedaży nieruchomości na jeszcze innych zasadach, podobnych jednakże do poprzednio obowiązujących reżimów prawnych. Podatnik nadal bowiem zapłaci 19 proc. podatek od dochodu, a więc tak jak w przypadku podatników nabywających nieruchomość w latach 2007-2008. Ulga meldunkowa została zastąpiona przez ulgę mieszkaniową polegającą najkrócej rzecz biorąc na tym, iż osoba sprzedającą nieruchomość po dniu 1 stycznia 2009 r. może uniknąć konieczności zapłacenia podatku, jeżeli przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat. Podatnik może więc przeznaczyć pieniądze na zakup nowego mieszkania, domu. Może również przeznaczyć je na rozbudowę lub remont innej nieruchomości. Ustawa wprowadza też pewną nowość polegającą na tym, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości mogą być przeznaczone na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej wcześniej na wymienione przykładowo powyżej cele mieszkaniowe.

Osoby, które będą sprzedawać nieruchomość nabytą po dniu 1 stycznia 2009 r. mają czas do dnia 30 kwietnia następnego roku po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie na złożenie zeznania do urzędu skarbowego wraz z oświadczeniem, iż pieniądze ze sprzedaży zostaną przez niego przeznaczone w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania ze zwolnienia.

Tak jak poprzednio, również i po dniu 1 stycznia 2009 r. obowiązuje zasada, iż można sprzedać nieruchomość bez podatku po 5 latach od jej nabycia.

Reasumując, to data nabycia a nie sprzedaży nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, który z trzech przedstawionych powyżej reżimów prawnych będzie obowiązywał podatnika. Warto pamiętać o tych podstawowych zasadach, aby w majestacie prawa „zaoszczędzić” troszkę pieniędzy.